Blokje Op van Dura Vermeer

De basis is een beukbrede smartbox, met alle techniek, de badkamer en een keuken. De smartbox wordt als 3D-element geprefabriceerd. Daaromheen wordt de woning verder gebouwd met 2D-elementen voor wanden, dak en vloeren, waardoor optimale ontwerpvrijheid ontstaat in zowel plattegrond als gevels. Via een connector wordt de woning aan het bestaande gebouw bevestigd. Het woonconcept bestaat voor 55% uit non-virgin of biobased materialen en slimme verbindingen, waardoor het een losmaakbaarheidsindex van 87% heeft en meer dan de helft hergebruikt kan worden. Stulen legt uit: “Blokje Op kwam jaren geleden voort uit de gedachte: er is een groot woningtekort en beperkte ruimte, waar kunnen we nog wél woningen toevoegen?" Het zaadje voor Blokje Op was geplant. “Daarnaast was het één van onze ambities dat de huidige bewoners in het bestaande woongebouw niet uitgehuisd zouden moeten worden, want er is immers al een groot woningtekort. Ook wilden we het wooncomfort van de huidige bewoners behouden en daarom hebben we ervoor gekozen steigerloos te bouwen met een zo kort mogelijke bouwtijd. Dat is ook de reden waarom we ons richten op industrieel bouwen en prefabricatie."

Blokje Op begon als idee voor de Dura Vermeer innovatieprijs. Nu, ruim drie jaar later, worden de eerste 44 woningen gerealiseerd in samenwerking met opdrachtgever Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR). “Daar zijn we echt trots op,” zegt Stulen enthousiast, "mede dankzij de samenwerking met SOR, die er vertrouwen in hadden om sneller betaalbare woningen te realiseren door middel van het conceptuele optoppen. Door de transparante en open samenwerking, is het gelukt om het met elkaar voor elkaar te krijgen. Het is essentieel dat bij het ontwikkelen en realiseren van nieuwe bouwmethodieken de opdrachtgever bereid is ruimte te bieden om dit samen in te vullen. SOR is een opdrachtgever die het belang hiervan voor de lange termijn inziet en deze ruimte heeft gegeven."

“Optoppen is geen renovatie en geen nieuwbouw. In de jaren ‘80 en ‘90 werd optoppen weleens gedaan, maar altijd traditioneel en op een niet-bewoond of gebruikt gebouw. Inmiddels groeit de kennis en dat communiceert veel makkelijker," legt Stulen uit. Toch blijft optoppen een complexe opgave. “Je hebt rekening te houden met de stedelijke omgeving en huidige bewoners, ontsluitingsmogelijkheden zoals een lift, je stelt een nieuw soort vraag aan partnerbedrijven zoals nutsleveranciers, het ‘bouwrijp’ maken van het dak, vluchtwegen, etcetera." Om de complexiteit het hoofd te bieden hebben we dit in het concept in tweeën gedeeld. De woningen zijn nieuw en gestandaardiseerd, de aanpassing aan het bestaande gebouw wordt met partners in het bouwteam uitgewerkt en de connector verbindt de nieuwe woningen aan het bestaande gebouw. Hiermee wordt wat er al is en waarde heeft, goed benut. “Dat maakt het duurzaam. Doordat de infrastructuur en de voorzieningen al aanwezig zijn, beperken we de maatschappelijke kosten tot een minimum."

Volgens Stulen is het tijd om de overstap te maken van een eenmalige projectopgave, naar verschillende opgaven waar de voordelen van een geïndustrialiseerd proces kunnen worden ervaren, zoals snelheid, kostenreductie, etc. “De bouwsector is al heel lang gewend om projecten te draaien. Alleen moeten we veel meer in producten gaan denken. Denk aan hoe een auto uit een fabriek rolt. Die kun je aanpassen aan de omgeving en de wensen en behoeften, maar er is altijd een basis."

Dit principe passen ze bij Dura Vermeer toe in het concept van Blokje Op. “We hebben een basis, een smartbox die nog vrij indeelbaar is, 2D-elementen zoals wanden, vloer en dak die in allerlei vormen op te bouwen zijn en een connector. Daarnaast worden alle elementen geprefabriceerd door onze Virtual Factory. Dit is onze ‘virtuele fabriek’ op basis van ketensamenwerking en digitalisering. In plaats van een grote eigen woningfabriek is onze visie op industrialisatie gestoeld op samenwerking en vooral: gebruik maken van dat wat er al is. Nieuwe bouwmaterialen of productieprocessen kunnen we hierdoor met gemak omarmen, dat houdt ons wendbaar.”

Standaardisatie beperkt de milieu-impact, zorgt voor werkomstandigheden die niet van het het weer afhankelijk zijn, én bespaart de kosten, want: “Betaalbaarheid is essentieel, maar je wil niet overal hetzelfde product, maar juist een product dat zich kan aanpassen aan de context en de wensen. Daarom heeft ons concept veel ontwerpvrijheid in plattegronden en gevels. Niet alles kan, maar gelukkig wel veel." De overstap naar productdenken binnen de bouw is niet eenvoudig, merkt Stulen. “Zowel intern als extern. Gelukkig gaat het stap voor stap steeds beter."

“Hoe kunnen we de woningbouw nou écht aanzetten?" denkt Stefanie hardop. De boodschap die ze deelt, is helder: “Denk vooral in mogelijkheden en onderzoek wat wél kan. Bijvoorbeeld met een quickscan.” Ze voegt toe: “Technisch kan vaak heel veel, maar het moet ook in de sociale opgave en omgeving passen. Iedereen ziet het woningtekort en wil wel bijdragen het verkleinen ervan, maar vindt het ook nog wel een beetje spannend. Neem woongebouw Klapwiek. Hoewel bewoners eerst niet precies wisten wat optoppen voor hun betekende en daardoor een beetje terughoudend waren, zie je nu dat de bewoners trots zijn op hun woongebouw. Als je bouwt in de bestaande omgeving is het sociale aspect echt belangrijk om te onthouden.”

Blokje Op blijft in ontwikkeling
Waar Blokje Op begon met versie 1.0, blijft het concept doorgroeien. Dura Vermeer werkt tijdens het bouwproces voor Blokje Op bij woongebouw Klapwiek in elf fases. Na elke fase evalueren ze. “Door continu van elkaar te leren, versnellen we het proces en verbeteren we het product.” Ook ambieert Dura Vermeer verdere verduurzaming van het concept, vertelt Stefanie enthousiast. “Ik heb een heel wensenlijstje. De wanden, vloeren, plafonds, het hele casco is van hout. Maar de connector is nog van staal. We onderzoeken nu hoe we die ook van hout kunnen maken. Ook zijn we bezig onze isolatiematerialen om te zetten naar biobased isolatiematerialen en zo nog veel meer. We zijn in ieder geval flinke stappen aan het maken.”

Stulen besluit: “Iedereen kent wel iemand die een woning zoekt. Het is zoveel dichterbij dan we eigenlijk denken. We hebben gewoon met z'n allen een stap te zetten. En als we altijd blijven doen wat we deden, dan komen we er niet. We moeten vandaag beginnen met veranderen om in de toekomst anders te kunnen doen. Kortetermijndenken houdt ons vast in projecten, terwijl investeren in de lange termijn van alle stakeholders vereist is. Durf te veranderen, want alleen dan kunnen we iedereen van woonruimte voorzien."