Industrieel bouwen heeft sleutelrol

Met zijn achtergrond in Architecture en Building Technology aan de TU Delft, richtte Stoutjesdijk dertien jaar geleden, in 2012, TheNewMakers op. Na twee jaar stapte zijn huidige compagnon, Freek van Zeist, in. In 2016 volgde partner Jeroen van Veen en in 2017 maakte Remco Wiggers het kwartet compleet. Stoutjesdijk zegt over zijn oudste compagnon Van Zeist dat ze dan wel dezelfde achtergrond delen, maar dat ze ook complementair zijn aan elkaar, ook qua karakter. “Waar hij altijd naar weken en maanden kijkt, vind ik het juist heel leuk om projectmatig te kijken.” Het bedrijf richt zich op circulariteit en innovatie binnen de industriële bouw. Zo bevorderen ze schaalbaarheid en duurzame oplossingen in de sector. Eén van hun innovatieve oplossingen is de transformatiewoning, als het ware een inschuifbare 3D-woning, waardoor leegstaande fabrieken bewoonbaar worden. “Dan vinden wij het interessant om die woning met een circulair businessmodel te maken. Circulariteit heeft in mijn ogen drie pijlers. Je moet zoveel mogelijk biobased materialen gebruiken, die combineren met losmaakbare verbinders, én als hoofdaannemer moet je betrokken blijven bij zo'n product in een vorm van eigenaarschap.”

Anders en disruptief denken staat bij TheNewMakers centraal. Neem hun benadering rond de levering van woningen. Wat als je een industriële woning kunt leasen, zoals je dat met een auto doet? Bij TheNewMakers is dit geen toekomstmuziek, maar realiteit. "Wij willen, net als onze klanten, dat een woning zo lang mogelijk meegaat," legt Stoutjesdijk uit. Het bedrijf biedt als eerste industrieel bouwer woningen aan in leaseconstructies. “Gemeenten kloppen steeds vaker bij ons aan. Ze kunnen containers of hotelkamers huren voor tijdelijke huisvesting, maar op lange termijn is dat weggegooid geld. Bij ons kunnen ze prefab woningen leasen voor drie jaar bijvoorbeeld. Dat kan onder tijdelijke regelgeving zonder grote investeringen te doen. Wij nemen het financiële risico op ons. Na de lease kan de gemeente de woning overnemen en een andere bestemming geven, als sociale huurwoning bijvoorbeeld. Maar ze kunnen er ook voor kiezen om de lease niet na drie jaar over te nemen. Dan moeten wij zorgen dat we de woning elders kunnen verkopen. Wij nemen het risico over de restwaarde. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de woning helemaal uitgewoond is. Of dat hij sneller moet worden afgeschreven, bij wijze van spreken. Als je het hebt over circulaire businessmodellen, dan is natuurlijk het woord restwaarde een heel belangrijke.”

De voordelen zijn onmiskenbaar. De fabriek van TheNewMakers kan binnen drie weken een woning realiseren die vervolgens in slechts één dag op locatie wordt geplaatst. “We hebben ook projecten opgeleverd waarin we de snelheid in het hele proces hebben toegepast. Twee jaar geleden had de gemeente Rhenen tien woningen nodig voor vluchtelingen. De hele doorlooptijd, die normaal zes jaar duurt, met vergunningen, contracten, onderhandelingen, inkoop en dan bouw, dat allemaal hebben we gecomprimeerd naar tien weken.” Dankzij dit proces is de stikstofuitstoot minimaal. Ook projecten die zouden stranden vanwege milieuregels, kunnen volgens Stoutjesdijk zo tóch doorgaan.

Maar Stoutjesdijk ziet nog meer kansen: “Ik denk dat er op het gebrek aan grondposities ook nog veel te winnen valt. Met industriële bouw en tijdelijke regelgeving kan die grond wél ingezet worden, voordat het een bestemming krijgt. Dus daar zie ik ook wel een grote sleutelrol voor industrieel bouwen bij het oplossen van de woningnood.”

In tegenstelling tot de traditionele bouw, waar soms wel dertien partijen betrokken zijn, heeft TheNewMakers de tussenlaag beperkt. “Wij willen direct samenwerken met fabrieken en leveranciers die slimme systemen maken, zoals elektrische installaties. Die fabrieken en leveranciers helpen ons ook erg goed met het innoveren van de woningen en denken mee om circulariteit te maximaliseren. Omdat we geen gespecialiseerde arbeid nodig hebben, kunnen we ook goed werken met mensen die een afstand tot de arbeidsmarkt hebben.” De aansturing van een project gaat vanuit één softwareplatform, door henzelf ontwikkeld. “Daar zijn onder andere de planning, inkoop en onze digitale productiemachines aan gekoppeld,” vertelt Stoutjesdijk, “als iets in de planning verschuift, worden automatisch de leveranciers daarvan op de hoogte gebracht.”

Ondanks het gestroomlijnde proces, kent ook TheNewMakers de uitdagingen van industrieel bouwen. "Als industriële bouwer houd je je voorraad klein, anders loopt het snel op naar miljoenen. Tijdens de coronaperiode hadden we te maken met leveringsproblemen.” Om risico’s te beperken, werkt TheNewMakers inmiddels met verschillende leveranciers voor alle producten. In het algemeen is continuïteit een uitdaging. “Het liefst wil je de fabriek altijd even vol hebben, in plaats van soms heel vol of juist erg leeg. Die grilligheid moet er eigenlijk uit.”

Voor écht duurzame milieu-impact is schaal nodig, benadrukt Stoutjesdijk. Daarom werkt TheNewMakers met grote bouwers die ook slimme circulaire woningen willen maken. “Het zijn vaak grote bouwers die goed zijn in efficiëntie, en wat minder in innovatie. Onze circulaire keuken, NoWa Kitchen, is daar een goed voorbeeld van. NoWa staat voor No Waste. De keuken is volledig biobased en herbruikbaar. We hebben de keuken zelf bedacht en vier jaar lang geoptimaliseerd. Maar als wij alleen nog maar keukens maken, dan stopt de innovatie, terwijl daar juist onze kracht ligt.” Daarom hanteren ze als uitgangspunt samenwerkingen met grote partijen om een project of product op te schalen.” De boodschap van Stoutjesdijk luidt dan ook: “Als de grote bouwers, die de operationele excellentie en efficiëntie inbrengen, samenwerken met innovators, dan is dat een 1+1=3 situatie.”

Bij TheNewMakers draait alles om duurzame keuzes. “Toen ik dertien jaar geleden TheNewMakers startte, wilde ik organisch groeien. Het nadeel is dat je een langzamere route neemt, maar mijn founding team kan zelf de strategie bepalen waardoor we duurzamere keuzes kunnen maken. Deze route is me wel heel goed bevallen. Zo ook met onze circulaire keuken NoWa. We merkten dat, willen we echt impact maken, we innovaties betaalbaar moeten houden, zodat het haalbaar is voor woningcorporaties.”